Immobilie im Ausland kaufen: Das sollte man beachten

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Viele Deutsche entscheiden sich dafür eine Immobilie im Ausland anzuschaffen. Die Auslöser dafür sind vielfältig: Wohnen wo andere Urlaub machen, gutes Klima im Süden, Ferienhaus, Altersruhesitz sowie sichere Wertanlage. Die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen wird besonders durch die niedrige Zinspolitik der letzten Jahre positiv beeinflusst. Doch damit der Traum von einem Haus im Ausland nicht zum Albtraum wird, muss man schon im Vorhinein einige Überlegungen anstellen.

Quelle: pexels.com

Zweck einer Auslandsimmobilie

Die grundlegende Frage, die man sich zuerst stellen muss, ist: Wie soll die Immobilie genutzt werden? Je nachdem wie die Antwort lautet, gibt es unterschiedliche Dinge zu beachten:

  • Eigennutzung: Wenn man sich für eine private Nutzung entscheidet, sollte man klären, ob diese nur als Ferienwohnung dienen soll oder einen dauerhaften Umzug zur Folge hat. Besonders bei Auswanderungsplänen muss man sich genauesten über Genehmigungen, Aufenthaltsbestimmung u.Ä. erkundigen. Aber auch die emotionale und soziale Bindung zur alten Heimat sollte nicht unterschätzt werden. Wenn man z.B. trotz des Auswanderns nicht auf deutschsprachige Radiosender verzichten will, ist ein praktischer und kleiner Weltempfänger die richtige Wahl, egal wo man sich aufhält. Auf diese Art nimmt man ein Stück des alten Alltags mit und muss nicht alles von Grund auf ändern.
  • Vermietung und Vermögensaufbau: Wenn der Kauf zwecks Vermietung und Vermögensaufbau erfolgt, dann sollte man sich vorher Gedanken um mögliche Rendite, Besteuerung und zusätzliche Kosten machen. Es gibt an manchen Orten Bestimmungen, die eine Weitervermietung ohne vorgeschriebene Genehmigungen nicht erlauben. Das bedeutet, dass man sich über die rechtliche Lage des jeweiligen Landes umfassend informieren muss. Für eine erfolgreiche Vermietung spielt ebenso die attraktive Lage des Objekts eine entscheidende Rolle.

Lage einer Immobilie

Besonders nach einem traumhaften Urlaub kann die Entscheidung über den Immobilienkauf schnell und unüberlegt erfolgen. Hier ist Vorsicht und rationales Denken geboten. Die Marktpreise variieren nicht nur zwischen den Ländern, sondern auch zwischen den verschiedenen Landesregionen. Es gilt immer: Je attraktiver die Lage für Touristen ist, desto mehr Kapital muss man in die Hand nehmen.

Neben den finanziellen Aspekten, gibt es auch andere Kriterien bei der Ortsauswahl. Diese können beispielsweise besondere Klimabedingungen, geographische Lage am Meer, vorhandene Infrastruktur, persönliches Interesse sowie Bedürfnisse und ähnliches sein. Letztlich ist der Ort beim Kauf einer Immobilie auch von deren Zweck abhängig.

Besichtigung vor Ort

Die Faustregel in der Immobilienbranche lautet: Kein Objektkauf vor Besichtigung! Trotz dem großen Aufwand ist das besonders bei der Anschaffung einer Immobilie im Ausland enorm wichtig. Da es sich hierbei um lukrative und kapitalintensive Geschäfte handelt, sind in der Branche leider auch viele Betrüger zu finden. Diese versuchen mit falschen Bildern, Lagebeschreibungen und unterdurchschnittlichen Preisen gutgläubige Ausländer zum Kauf zu bringen.

Abgesehen von absichtlichen Betrügern, können bei einer Besichtigung vor Ort Baumängel festgestellt werden. im Idealfall sollte man ein gewünschtes Objekt mit einem Bausachverständiger, der die Landessprache beherrscht, besichtigen. Auch hier ist es wichtig, die Rechtslage des jeweiligen Landes zu kennen. Beispielsweise hat in Spanien eine mündliche Zusage für Immobilien eine rechtsverbindliche Wirkung.

Informationen über die Rechtslage

Wie bereits erwähnt, muss man schon vor dem Abschluss des Kaufvertrags vorsichtig sein und sich mit der Rechtslage des jeweiligen Ortes auskennen. Da der Kauf von Häusern und Grundstücken nicht auf der europäische Ebene geregelt ist, sind die nationalen Vorschriften zu beachten. Es gibt auch Länder, wie z.B. Österreich, wo Immobilienerwerb auf bundesstaatlicher Ebene geregelt ist.

Am besten ist es, sich mit einem Anwalt oder Notar, der die Rechtslage sehr gut kennt, zu beraten. Die Fragen nach Nutzungs- und Durchfahrtsrechten, Baubeschränkungen, Grundpfandrechten sowie Hypotheken müssen vor dem Abschluss des Kaufvertrags geklärt werden. Es ist empfohlen alles schriftlich festzuhalten und sich nach einem Kauf sofort in das Grundstücksregister eintragen zu lassen.

Außerdem soll in Rücksprache mit örtlichen Behörden klargestellt werden, ob mit der Immobilie alles in Ordnung ist und sie legal gebaut ist. Ebenso bedeutend ist es, die Eigentumsverhältnisse gründlich zu überprüfen und eine Hypothek auszuschließen.

Finanzierung

Die Kosten für Immobilienkredite sind derzeit durch Niedrigzinsen besonders günstig. Nichtsdestotrotz muss man auch hier einiges beachten. Darlehen für die Anschaffung von Auslandsimmobilien sind viel schwieriger zu bekommen als für inländische Objekte. Auch bei einer Zusage muss man mit höheren Kreditkosten rechnen, da das Bankenrisiko höher ist.

Man kann ein Darlehen auch von einer ausländischen Bank vor Ort bekommen. Hier muss man jedoch vorsichtig sein, da die Rechtslage, Konditionen und Vertragsbestimmung anders sind als in Deutschland . Außerdem sollte man mehrere Kreditinstitute im Hinblick auf Laufzeit, Zinsen, Finanzierungssumme, Tilgungsrate und Nebenbedingungen vergleichen.

Bei der Überlegung, wie viel Fremd- und Eigenkapital man haben muss, sollte man auch an die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren usw.) sowie die Folgekosten (Einrichtung, Instandhaltung, Versicherungen) denken. Es ist ebenso empfehlenswert, ausreichend Rücklagen für Unvorhersehbares oder als Reserve zu halten.

Steuern

Immobilienbesteuerung erfolgt grundsätzlich da, wo die Immobilie steht. Bei Vermietung von Immobilien entstehen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung,  die als Einkommen besteuert werden. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert, dass man die Einkommenssteuer doppelt zahlt. Es gibt aber Länder, mit denen es kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt.

Auch hier gilt es, die rechtliche Lage zu kennen und Expertenberatung in Anspruch zu nehmen, um Fehler zu vermeiden. Die Besteuerungssätze unterscheiden sich je nach Land. Außerdem soll man schon vor dem Kauf überlegen, welche Kosten bei späterem Verkauf bzw. Vererben entstehen können.

Fazit

Möchte man eine Immobilie im Ausland erwerben, hat man einiges zu beachten. Besonders müssen die Kaufinteressenten viel Geduld mitbringen und jeden Schritt gewissenhaft und mit Genauigkeit ausführen. Zudem ist es wichtig, rational und nicht impulsiv zu handeln, obwohl eine Auslandsimmobilie auch mit viel persönlichen Emotionen verbunden sein kann.

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